La venta de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial que se incluye en la [declaración de la renta](/modelos/100/). Si vendes tu vivienda habitual, no declaras la ganancia si tienes más de 65 años o estás en dependencia severa o gran dependencia. Con cualquier edad, queda exenta si reinviertes todo lo obtenido en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta; si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Hay que indicar en la declaración que te acoges a la reinversión.
Qué se declara
Al vender un inmueble declaras la diferencia entre lo que obtienes y lo que te costó como ganancia o pérdida patrimonial, en la declaración de la renta del año de la venta.
Si es tu vivienda habitual, puede aplicarse alguna de estas dos exenciones.
Exención para mayores de 65 años
- No se declara la ganancia si eres mayor de 65 años o estás en situación de dependencia severa o gran dependencia según la Ley de Dependencia.
- Vale tanto si vendes a cambio de un capital como de una renta temporal o vitalicia, y también si vendes la nuda propiedad reservándote el usufructo vitalicio.
- Se considera que vendes tu vivienda habitual si lo es en ese momento o lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores.
- No se aplica cuando la propiedad ya estaba dividida entre nudo propietario y usufructuario.
Exención por reinversión
- Reinviertes el importe total obtenido en comprar otra vivienda habitual o rehabilitar la que vaya a serlo.
- Plazo: dos años, de fecha a fecha, que pueden ser posteriores o anteriores a la venta.
- Si reinviertes solo una parte, se excluye de gravamen la parte proporcional de la ganancia.
- Si tenías hipoteca, el importe obtenido es el precio menos el capital pendiente del préstamo.
- También vale para una vivienda en construcción o autopromoción, con plazos específicos para terminar las obras.
- No es automática: tienes que manifestar en la declaración que te acoges a ella.
Las obras cuentan como rehabilitación solo si son de reconstrucción estructural (estructuras, fachadas, cubiertas) y superan el 25 % del precio o del valor de la vivienda; las reformas interiores no cuentan.
Otras consecuencias de vender
La venta también puede tener efectos en otros impuestos, como la plusvalía municipal, que depende de tu ayuntamiento. Si el vendedor no reside en España, quien compra retiene una parte del precio: ver modelo 211, y el vendedor declara con el modelo 210.
Para comprobar tus datos fiscales y si debes algo, ver consultar deudas con Hacienda.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar impuestos por vender mi casa?
Debes declarar la ganancia en la renta, salvo que estés exento por tener más de 65 años (si es tu vivienda habitual) o por reinvertir el importe en otra vivienda habitual.
¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir?
Dos años contados de fecha a fecha, antes o después de la venta.
¿Y si solo reinvierto una parte?
Solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia que corresponde a lo reinvertido.
¿La exención de mayores de 65 sirve para una segunda vivienda?
No: se aplica a la vivienda habitual (o que lo fue en los dos años anteriores).
¿Cuenta una reforma como reinversión?
Solo si es una rehabilitación estructural que supere el 25 % del precio o valor; las reformas interiores no cuentan.